工作中，笔者发现不少房地产项目制定运营计划时，对企业所得税通常采用静态方式测算。即先测算项目全周期利润总额，乘以25%税率计算企业所得税，据以测算项目净利润。实际上，通过静态方式测算的企业所得税，往往与项目真实税负偏差很大。运营过程中相关支出是否资本化、是否超出扣除标准、预缴及结转处理、亏损弥补限制、土增清算事项调整退税等一系列问题，均会影响所得税税负及其资金安排，均应在制定运营计划时充分考虑。下面笔者介绍一个简单案例。

　　一、案例基本情况

　　1、项目规划情况。

　　某项目一期为住宅（及地下车位）；二期为公寓（及地下车位）。建筑面积如下：

分期 住宅 公寓 地下车位
一期 20万m2 / 10万m2（2500个）
二期 / 10万m2 5万m2（1250个）

　　注：假设地下车位建筑为40m2/个。

　　2、各业态销售收入及成本

　　住宅及公寓的土地成本均为25,000元/m2，开发成本（含资本化利息，不含税，下同）7,000元/m2；地下车位土地成本2,000元/m2，开发成本7,000元/m2。假设销售价格（不含税，下同）如下：住宅50,000元/m2，公寓30,000元/m2，地下车位40万元/个。具体如下表所示：

项目 住宅 住宅车位 公寓 公寓车位 合计
销售金额 100亿元 10亿元 30亿元 5亿元 145亿元
土地及开发成本 64亿元 9亿元 32亿元 4.5亿元 109.5亿元
期间费用 4亿元 0.4亿元 1.2亿元 0.2亿元 5.8亿元
税金及附加 6亿元 0.6亿元 1.8亿元 0.3亿元 8.7亿元
利润总额 26亿元 0 -5亿元 0 21亿元

　　注：

　　（1）为简化计算，假设上述销售收入不含增值税，开发成本不含增值税；

　　（2）假设不考虑增值税销售额抵扣土地成本事项；

　　（3）假设期间费用为销售收入的4%；

　　（4）本文主要分析企业所得税，简化土地增值税计算，假设税金及附加为销售收入的6%。

　　3、项目运营计划

　　由于住宅去货快、售价高，公司计划先开发销售住宅及其车位（一期），待资金回笼后再投入公寓及其车位（二期）开发运营。具体如下：

分期 2019年 2020年 2021年 2022年
住宅及其车位 建设、预售 竣工交付   
公寓及其车位   建设 预售 竣工交付

　　二、结合运营计划测算的所得税税负

　　如按静态方式测算，按上述利润总额21亿元测算，应纳企业所得税21亿x25%=5.3亿。但是，如果结合运营计划，分年度测算，应纳企业所得税1.4亿+5.1亿+0.4亿+0=6.9亿。企业所得税负担比原静态方式测算增加1.6亿元。具体如下表所示：

项目 2019年 2020年 2021年 2022年
销售金额 住宅100亿+住宅车位10亿
=110亿   公寓30亿+公寓车位5亿
=35亿 
营业收入   110亿   35亿
土地及开发成本   住宅64亿+住宅车位9亿
=73亿   公寓32亿+公寓车位4.5亿
=36.5亿
期间费用 -4.4亿   -1.4亿 
税金及附加 -6.6亿   -2.1亿 
预计毛利调整项 110亿x15%
=16.5亿 -16.5亿 35亿x15%
=5.2亿 -5.2亿
纳税调整后所得 5.5 20.5 1.7亿 -6.7亿
弥补以前年度亏损       
应纳税所得额 5.5亿 20.5亿 1.7亿 0
应纳税额 1.4亿 5.1亿 0.4亿 0

　　注：

　　（1）假设所有业态在预售阶段全部售罄；

　　（2）假设预计毛利率为15%；

　　（3）为便于理解，上述假设不考虑土增税先预缴后清算对企业所得税的影响，不考虑土增清算事项的企业所得税退税等问题。假设土增税预缴税款等于清算税款；

　　（4）为便于计算及理解，假设城建税及附加、期间费用仅发生在产生销售收入（预售）年度。实际上是假设上述扣除项提前扣除。如上述扣除项部分分摊到结转年度扣除，将进一步扩大2022年亏损，增加所得税损失。

　　三、所得税损失形成原因及对策

　　从上表可见，造成上述税收损失原因有两方面：一是运营计划将公寓及其车位安排在最后销售，其销售收入35亿对应36.5亿的土地及开发成本形成了1.5亿元亏损，而项目后续没有应纳税所得额弥补这一亏损，造成所得税损失；二是公寓及其车位在预售阶段按15%预计毛利率计算当年度应纳税所得额，由于公寓及其车位本身亏损，其竣工年度无法产生足够的应纳税所得额抵减前期预计毛利额，造成所得税损失。

　　要避免上述企业所得税损失，笔者认为：

　　一是及早做好预防。在编制项目运营计划过程中，全面分析所得税的影响，如经过全面分析原拟定的运营计划会造成所得税重大损失（增值税、土地增值税亦然），应检视是否对该计划作出调整；

　　二是充分利用已形成的亏损。如果问题已经形成无法改变，例如案例中项目已进入公寓及其车位开发运营阶段，那么可考虑日后继续以项目公司为主体，持续开发其他项目。那么，公寓及车位形成的亏损将在日后其他开发项目中得到弥补，避免所得税的损失；

　　三是综合考虑其他方案。例如本案例可考虑在公寓及其车位的建设阶段，将其地块或在建工程按市场公允价格进行剥离，以提前在住宅及其车位结转年度确认公寓及其车位的亏损，使盈亏相抵，可避免、减少所得税损失。但是，采取这一方案要综合分析相关税收政策、税务定价，以及是否符合本企业的运营目标等问题。